🏠房子想過戶給子女？ 秒懂「買賣、贈與、繼承」優缺點🔎

許多父母辛勞一生，都希望能為子女留下一個安穩的家，想將名下房產🏡傳承給子女，可透過三種方式「買賣」、「贈與」和「繼承」，將牽涉到不同的稅務負擔與法律效果。

一、生前「贈與」移轉：
「贈與」是指父母將名下不動產無償「送」給子女。

📌優點：
(1) 父母每人每年享有244萬元的贈與免稅額，可透過「分年贈與」方式，將不動產的持分逐年移轉，以規劃節省贈與稅。
(2) 父母提早完成財產「傳承特定人」的心願🥰。
(3) 可節省未來的遺產稅基，甚至讓遺產稅率下降。

📌缺點：
(1) 「土地增值稅」無法適用自用住宅10%優惠稅率，只能按一般稅率課徵(20%~40%)，稅負較高。
(2) 子女未來若有要出售，將面臨高額的「房地合一交易所得稅」(簡稱房地合一稅)。因為在計算房地合一稅時，取得成本用受贈時價值較低的「房屋評定現值與土地公告現值」來認定，未來若出售，會產生假性獲利，導致稅金💸大增。

二、生前「買賣」移轉：
「買賣」是指父母將名下不動產「賣」給子女。

依稅法規定，「二親等內之買賣」若無法提出支付價款的確實證明📄，將「視為贈與」，因此子女必須提出金流證明，且該資金並非由父母(出賣人)借貸或提供擔保而來。

📌優點：
(1) 若符合自用住宅條件，「土地增值稅」可適用10%優惠稅率，大幅節省土地增值稅💰。
(2) 子女日後若考慮出售，因取得成本為當初價值較高的「買賣價金」，可大幅降低「房地合一稅」。

📌缺點：
(1) 子女必須準備足夠的資金，並提出明確的支付價款證明(金流證明)📄供國稅局審查，確認子女具備獨立支付價金及償還後續貸款的能力，以防範「假買賣、真贈與」。
(2) 許多父母會在子女「未成年」時，透過每年244萬的贈與免稅額度，移轉存款到子女名下，作為子女將來「舉證有支付價款能力」的財力證明，但要注意!千萬不要又把存款轉回，造成資金流程中斷，導致多年規劃功虧一潰😥😥。

三、身後「繼承」移轉：
「繼承」是在父母身故後，由子女依法繼承或透過遺囑方式取得不動產。

📌優點：
(1) 三種移轉方式中，「繼承」稅負優惠最大，「免課徵」土地增值稅與契稅💰。
(2) 若父母房產在2015年以前取得，選擇留待繼承，可「沿用房地交易舊制」，土地免所得稅、僅課「房屋-財產交易所得」。
(3) 遺產稅免稅額高達1,333萬元，再加上喪葬費(138萬)、直系血親卑親屬扣除額(每人56萬)等，其擁有一位子女的家庭，遺產免稅總額至少可達1,527萬元，多數家庭可能無須繳納遺產稅👍。

📌缺點：
(1) 父母在生前「無法掌控財產的分配」，無法提早傳承。
(2) 當繼承人對遺產分配無法達成共識時，容易引發家族糾紛。
(3) 即使立遺囑指定將房產給某位子女，也需注意其他繼承人仍保有「特留分」請求權。

四、若子女未來考慮出售房產，「房地合一稅」才是隱藏魔鬼😲！
在考慮生前移轉時，許多人只看到眼前的贈與稅，卻忽略子女未來是否會出售，若未來出售將面臨高額的「房地合一稅」。

📎用一個簡單的例子：假設父親於110年以2,500萬元購入一間房子，近年考慮要過戶給兒子，透過「買賣」，還是「贈與」好?

✅方式一：買賣移轉
父親以2,500萬元將房子「賣」給兒子，並提出合法的金流證明。未來兒子以3,000萬元出售時，取得成本為「買賣價金2,500萬元」。

課稅所得：3,000萬(售價) – 2,500萬(認定成本) = 500萬。

✅方式二：贈與移轉
父親將房子無償「送」給兒子，當時的房屋評定現值與土地公告現值合計為800萬元。未來兒子以3,000萬元出售時，取得成本只能認列「受贈當時的房地現值800萬元」。

課稅所得：3,000萬(售價) – 800萬(認定成本) = 2,200萬。
(注意：這就是為什麼贈與後賣房稅金會加重💸，因為「取得成本」被國稅局認定得很低，導致算出來的「獲利」非常高，產生假性獲利)

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✨綜合以上分析，若您有打算將房產🏠給子女，可以思考方式如下：
✅「買賣」💰策略：
若子女未來有計劃要出售，務必選擇「買賣」，以降低子女未來的房地合一稅，前提是子女必須有支付價金的能力(金流證明)。

✅「贈與」💝策略：
①祖產傳承永不賣：因房產只要沒出售，高額的房地合一「交易所得」稅就不會實現。
②子女確定會「自住」且短時間(至少6年)會持續居住不出售：符合條件之自住房地，未來出售可以適用「自住房地租稅優惠」，享有交易所得400萬元免稅，超過400萬部份，按稅率10%課徵所得稅，還可以併用重購退房地合一稅優惠，可將子女須負擔的稅負降到最低。

✅「繼承」😇策略：
以「節稅」為目標，且對未來家族和睦有信心，或已備妥遺囑的家庭。

🫶不動產傳承子女👨‍👩‍👧眉角，你學會了嗎? 🥰🥳