轉發自 本會 FLTA家族辦公室顧問-廖嘉紅 Facebook粉絲專頁：

「先生過世留下一間月租18萬的商辦，我想說自己年紀大了，乾脆跳過我，直接登記給兩個小孩繼承，省得以後再繼承一次。」

王媽媽的語氣滿是為子女著想的慈愛。

但這份貼心若貿然送件，等待她定居日本的兒子與美國的女兒的，每個月租金將面臨不同的課稅規則。

關鍵就在於：子女長年在海外生活，稅法上早已是「非居住者」！

每月18萬元租金，為什麼可能有3.6萬元必須扣繳？

關鍵不在是否有台灣護照，而在子女是否屬於「中華民國境內居住之個人」。

依財政部規定，居住者身分須依戶籍、在台居住天數及生活與經濟重心等條件綜合判斷，不能單憑一年是否住滿183天認定。

如果子女屬於非居住者，接手這間商辦，就要留意以下三件事：

1.每月預扣 20%，每年少拿43.2萬：

商辦月租18萬元，若適用非居住者租金20%扣繳規定，每月扣繳3.6萬元，一年合計43.2萬元。

這筆錢不是租客額外收取的費用，而是依法扣繳的稅款。

對依賴租金生活的家庭而言，現金流變化不能忽略。

預扣稅金，無法結算退稅：

一般本國房東可扣除 43% 必要費用、免稅額並申報退稅。

非居住者這 20% 是終局課稅，不能扣除必要費用，也不能辦理綜所稅退稅。

3.租客面臨 10 天申報催繳令：

一般房東次年彙報即可，屋主非居住者則要求承租企業在「代扣稅款日起 10 天內」繳清申報，違者面臨 1 至 3 倍罰鍰，徒增租客反彈與違約風險。

R姐專業建議

房產傳承，不能只算今天省了多少，還要看未來要付出多少。

孩子繼承商辦後，除了租金扣繳，未來如果出售，還可能涉及另一個容易被忽略的問題：房地合一稅。

境內居住者與非境內居住者，適用的房地合一稅率不同；

符合非境內居住者的課稅條件時，持有期間及出售時的身分，都可能加重稅負。

也就是說，今天為了省一次傳承成本而做的安排，未來可能同時影響租金現金流與出售時的稅務成本。

真正的財富傳承，不只是把房子交給下一代，而是讓下一代接得住、用得上，也守得住。

如果家中有海外子女、收租房產，或正在考慮跳過一代安排繼承，別只看眼前的稅。